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Das deutsche Wohnungsdilemma: Es geht nicht nur um die Miete

Die meisten Ratgeber zur Wohnortwahl konzentrieren sich auf die Miete: „München ist teuer, Leipzig ist günstig.“ Doch der Mietpreis einer Stadt sagt für sich allein fast nichts aus .

München mit 23 €/m² klingt abschreckend, gleichzeitig werden dort einige der höchsten Gehälter in Deutschland gezahlt. Eine Stadt mit „billigen“ 8 €/m² kann am Ende des Monats trotzdem weniger Geld übrig lassen, wenn die Löhne deutlich niedriger sind.

Die eigentliche Frage lautet also nicht „Wie teuer ist die Miete?“, sondern „Wie viel bleibt mir nach der Miete wirklich übrig?“ – dafür braucht man Miete und Einkommen gemeinsam.

Um diese Frage zu beantworten, haben wir 36 deutsche Städte ausgewertet – mit Mietdaten aus dem GREIX-Index (IfW Kiel, Q3 2025) und Medianlöhnen 2024 von der Bundesagentur für Arbeit . Das Ergebnis überrascht: Manche „günstige“ Städte schneiden schlecht ab, wenn man die Einkommen einbezieht – während eine teure Stadt ihren Aufpreis durch hohe Gehälter mehr als ausgleicht.

So lesen Sie diesen Artikel : Alle Mietwerte sind Kaltmieten in €/m² (ohne Nebenkosten). Die Löhne sind monatliche Bruttogehälter, das Nettoeinkommen berechnen wir für eine alleinstehende Person in Steuerklasse 1 ohne Kirchensteuer. Eigene Zahlen prüfen? Nutzen Sie unseren Gehaltsrechner .

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Wie viel Ihres Gehalts geht für die Miete drauf?

Finanzberater empfehlen, nicht mehr als 30 % des Nettoeinkommens für Wohnen auszugeben . Wir haben diese Kennzahl für alle 36 Städte berechnet – sie entspricht der Spalte „Miete / Netto (%)“ in der Tabelle unten.

So berechnen wir die Mietbelastung:

• Durchschnittliche Kaltmiete der Stadt in €/m² (Q3 2025, GREIX)
• Standardwohnung mit 60 m²
• Nettoeinkommen aus dem monatlichen Bruttomedian (Dezember 2024), alleinstehend, Steuerklasse 1, ohne Kirchensteuer
• Formel: (Miete pro m² × 60) ÷ Nettogehalt × 100

Beispiel (München): (23,17 € × 60) ÷ 3.313 € = 42,0 % → 42 % .

Warum das wichtig ist: Die Mietbelastung zeigt, wie viel vom Nettoeinkommen für Wohnen draufgeht – noch bevor Ausgaben für Lebensmittel, Mobilität oder Rücklagen kommen. Ab rund 30 % sinkt die finanzielle Stabilität deutlich.

Farbskala für die Mietbelastung (in den Diagrammen):

• 🟢 ≤25 % Belastung: komfortabel
• 🟡 25–30 % Belastung: aufmerksam beobachten
• 🔴 >30 % Belastung: finanzielles Risiko

Sieben große Städte überschreiten inzwischen diese 30-%-Schwelle für eine typische 60m²‑Wohnung:

⚠️ Die Gefahrenzone : München (42 %), Berlin (35 %), Potsdam (33 %), Frankfurt (33 %), Hamburg (32 %), Köln (32 %) und Augsburg (31 %) liegen alle über der 30-%-Grenze. In München arbeiten Sie effektiv zwei Wochen im Monat nur für die Miete .

Warum das wichtiger ist als der reine Mietpreis, zeigt der Vergleich sehr unterschiedlicher Einkommensniveaus.

Betrachten wir zwei Szenarien:

Szenario A: München

• Bruttogehalt: 5.362 € → Netto: 3.313 €
• 60m²‑Miete: 1.390 €
• Nach der Miete: 1.923 €

Szenario B: Essen

• Bruttogehalt: 4.310 € → Netto: 2.771 €
• 60m²‑Miete: 566 €
• Nach der Miete: 2.205 €

Trotz 542 € weniger Nettoeinkommen pro Monat in Essen hätten Sie dort 282 € mehr nach Abzug der Miete zur Verfügung – das sind 3.384 € im Jahr , also mehr als ein volles Monatsnettogehalt. Das ist die Kraft der Miet‑zu‑Einkommen‑Quote.

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Die kompletten Daten: 36 Städte im Vergleich

Hier sind alle GREIX‑Städte mit aktueller Miete, Medianlohn und – am wichtigsten – dem Anteil, den eine Standardwohnung mit 60 m² vom Nettoeinkommen auffrisst.

Miete / Netto (%) = Anteil des monatlichen Nettoeinkommens für eine 60m²‑Wohnung. Nach Miete = verbleibendes Einkommen nach Abzug der Miete.

Zentrale Erkenntnisse :

• In München gehen 42 % des Nettoeinkommens in die Miete, in Chemnitz nur 16 %. Obwohl Chemnitzer im Schnitt 938 € weniger netto verdienen, haben sie nach der Miete 84 € mehr zur Verfügung.
• Stuttgart bietet das beste Verhältnis bei hohen Gehältern : Mit dem zweithöchsten Gehalt Deutschlands (5.329 € brutto, 3.296 € netto), einer Mietbelastung von 29 % (unter der 30-%-Grenze) und moderaten Mieten (981 € für 60 m²) bleiben Stuttgarter:innen 2.315 € nach der Miete – 392 € mehr als in München und damit das beste Ergebnis unter den hochbezahlten Städten.
• Fazit: Die Mietbelastung ist wichtiger als das Bruttogehalt allein.

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Gehaltskarte: Einkommen nach Bevölkerungsgruppe

Einkommen unterscheiden sich nicht nur nach Stadt, sondern auch stark nach Bevölkerungsgruppe. Wählen Sie unten eine Gruppe, um zu sehen, wie sich Medianlöhne in den Regionen unterscheiden – ein wichtiger Kontext für Ihr persönliches Potenzial.

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Die Mietpreiskarte: Von 6 bis 23 Euro pro Quadratmeter

Wer versteht, wie stark sich Mieten regional unterscheiden, findet leichter Chancen. So viel zahlen Sie in den 36 GREIX‑Städten:

Die Zahlen sind eindeutig :

• Am teuersten : München (23,17 €), Frankfurt (17,57 €), Stuttgart (16,35 €)
• Am günstigsten : Chemnitz (6,14 €), Gelsenkirchen (7,43 €), Duisburg (8,21 €)
• Preisspanne : Die Miete in München ist 3,8‑mal so hoch wie in Chemnitz

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Direktvergleich: Zwei Städte gegenüberstellen

Sie denken über einen Umzug nach? Mit diesem Tool vergleichen Sie zwei Städte direkt:

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Gewinner und Verlierer: Die Bezahlbarkeits‑Rangliste 2025

Die Städte sind nach Mietbelastung sortiert – also nach dem Prozentsatz des Nettoeinkommens, der für eine 60m²‑Wohnung nötig ist.

Berechnung : (Miete pro m² × 60) ÷ Nettogehalt × 100

Beispiel München: (23,17 € × 60) ÷ 3.313 € = 41,9 % → gerundet 42 %

Der Ruhrgebiets‑Vorteil : Essen, Dortmund, Duisburg, Bochum und Gelsenkirchen dominieren die Liste der bezahlbaren Städte. Das Ruhrgebiet bietet eine seltene Kombination: solide Industriegehälter bei Mieten, die dem Bundestrend hinterherhinken. Wer nicht komplett remote arbeiten kann, sollte diese Region prüfen.

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Was ein Budget von 1.000 € monatlich bringt

Um es greifbar zu machen, hier, welche Wohnfläche Sie mit einem Budget von 1.000 € in verschiedenen Städten bekommen:

In Chemnitz erhalten Sie für 1.000 € im Monat eine 163m²‑Wohnung – quasi Haus‑Größe. In München deckt dasselbe Budget nur eine kleine Einzimmerwohnung ab.

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Die Remote‑Work‑Rechnung: 12.000 € pro Jahr sparen

Mit der zunehmenden Verbreitung von Remote‑Arbeit lohnt sich ein Blick auf die Ersparnis durch Umzug:

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Die richtige Stadt wählen: Empfehlungen nach Lebensphase

Berufseinsteiger:innen

Empfohlen : Leipzig, Dresden, Erfurt, Chemnitz

Niedrige Einstiegsgehälter tun weniger weh, wenn nur 20–25 % des Einkommens in die Miete fließen. Diese Städte bieten:

• Wachsende Startup‑ und Tech‑Szenen
• Lebendige Kultur‑ und Nachtleben
• Steigende, aber noch moderate Mieten (jetzt handeln!)

Familien (Ankommen und bleiben)

Empfohlen : Braunschweig, Dortmund, Essen, Bielefeld

Wenn mehr Platz wichtig wird, punkten diese Städte mit:

• Mietbelastung unter 23 %
• Gute Schulen und Familien‑Infrastruktur
• Bezahlbare große Wohnungen (100m²+)
• Gut ausgebautem ÖPNV

Karriereorientierte Fachkräfte

Empfohlen : Stuttgart, Düsseldorf, Bonn

Hochlohn‑Standorte können sinnvoll sein, wenn die Belastung im Rahmen bleibt:

• Stuttgart : Tech‑Hub mit nur 29 % Mietbelastung trotz hoher Mieten
• Düsseldorf : Finanz‑ und Beratungsstandort mit moderaten Kosten
• Bonn : Regierungs‑ und Organisations‑Jobs + 27 % Belastung = sehr stabile Perspektive

Remote‑Worker

Beste Strategie : Städte mit <25 % Mietbelastung

Wer ortsunabhängig arbeiten kann, sollte reine Bezahlbarkeit priorisieren. Ein Münchner Gehalt in Chemnitz schafft sofort Spielraum – für Altersvorsorge, Notgroschen und mehr Lebensqualität.

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Fünf zentrale Learnings

1. Bruttogehalt allein ist irreführend. Ein 60.000‑€‑Job in München lässt weniger übrig als 48.000 € in Dortmund, wenn die Miete deutlich höher ist.
2. Trends beobachten. Berlin war vor ein paar Jahren noch erschwinglich – heute nicht mehr. Leipzig ist aktuell günstig – bleibt das 2030 so? Wer früh handelt, sichert sich bessere Einstiegspreise.
3. Die 30‑%-Regel ernst nehmen. Wer dauerhaft über 30 % seines Nettoeinkommens für Miete ausgibt, zahlt für Prestige‑Lage mit finanzieller Gesundheit.
4. Das Ruhrgebiet im Blick behalten. Es ist das vielleicht unterschätzteste Preis‑Leistungs‑Cluster Deutschlands: Großstadtleben zu Kleinstadtmieten.
5. Eigene Situation durchrechnen. Nutzen Sie unseren Gehaltsrechner , setzen Sie Ihre Zahlen ein und vergleichen Sie die Miete für 60 m² mit Ihrem Netto – so sehen Sie Ihre persönliche Mietbelastung.

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Methodik und Quellen

Mietdaten

• Quelle : GREIX Mietpreisindex
• Herausgeber : Institut für Weltwirtschaft Kiel / ECONtribute
• Zeitraum : Q3 2025
• Art : Angebots‑Kaltmieten (€/m²)
• Abdeckung : 36 Städte und Kreise in Deutschland

Gehaltsdaten

• Quelle : Bundesagentur für Arbeit
• Zeitraum : Veröffentlichungsstand Dezember 2024
• Art : Monatliche Bruttomedian‑Löhne
• Gruppen : Gesamt, Geschlecht, Altersgruppe, Staatsangehörigkeit
• Netto‑Berechnung : Steuerklasse 1 (ledig), keine Kirchensteuer, Standardabzüge

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