---

Dilema locuințelor în Germania: nu este vorba doar de chirie

Majoritatea ghidurilor de relocare se concentrează pe nivelul chiriilor: „München este scump, Leipzig este ieftin.” Dar prețul pe m² al unei locuințe, luat izolat, spune foarte puțin .

München, cu aproximativ 23 €/m², sună descurajant – însă orașul plătește și unele dintre cele mai mari salarii din Germania. Într-un alt oraș cu „doar” 8 €/m², îți poate rămâne mai puțini bani la final de lună dacă salariile locale sunt mult mai mici.

Întrebarea reală nu este „Cât de scumpă este chiria?”, ci „Câți bani îmi rămân după plata chiriilor?” – ceea ce înseamnă să privim împreună chiria și venitul.

Pentru a răspunde, am analizat 36 de orașe germane folosind date de chirii din indexul GREIX (Institutul Kiel, trimestrul III 2025) și date privind salariul mediu (median) pe 2024 de la Agenția Federală pentru Ocuparea Forței de Muncă . Rezultatul este surprinzător: unele orașe „ieftine” stau prost când luăm în calcul și veniturile, în timp ce un oraș scump își poate justifica prețul prin salarii semnificativ mai mari.

Cum să citești acest articol : toate prețurile de închiriere sunt chirie la rece în €/m² (fără utilități). Salariile sunt brute lunare, iar netul este calculat pentru o persoană singură, clasa de impozitare 1, fără impozit bisericesc. Vrei să îți vezi propriile cifre? Folosește calculatorul nostru de salariu .

---

Ce parte din salariu merge pe chirie?

Consilierii financiari recomandă să nu depășești 30 % din venitul net pentru cheltuielile de locuire. Am calculat această rată pentru toate cele 36 de orașe – ea apare în coloana „Chirie / Net (%)” din tabelul de mai jos.

Cum calculăm povara chiriilor:

• Chirie medie la rece a orașului, în €/m² (GREIX, 2025 T3)
• Apartament standard de 60 m²
• Salariul net derivat din salariul brut median lunar (decembrie 2024), persoană singură, clasa 1, fără impozit bisericesc
• Formula: (chirie pe m² × 60) ÷ salariu net × 100

Exemplu (München): (23,17 € × 60) ÷ 3.313 € = 42,0 % → 42 % .

De ce contează acest lucru: povara chiriilor arată cât din venitul net merge pe locuință înainte de mâncare, transport sau economii. Peste 30 % , reziliența financiară scade vizibil.

Legendă de culori pentru povara chiriilor (în grafice):

• 🟢 ≤25 %: confortabil
• 🟡 25–30 %: de urmărit
• 🔴 >30 %: risc financiar

Șapte orașe mari depășesc deja pragul de 30 % pentru un apartament tipic de 60 m²:

⚠️ Zona de pericol : München (42 %), Berlin (35 %), Potsdam (33 %), Frankfurt (33 %), Hamburg (32 %), Köln (32 %) și Augsburg (31 %) depășesc pragul de 30 %. În München, practic lucrezi două săptămâni pe lună doar pentru chirie .

De ce este asta mai important decât nivelul brut al chiriilor devine clar dacă compari orașe cu niveluri foarte diferite de salarii.

Privește aceste două scenarii:

Scenariul A: München

• Salariu brut: 5.362 € → Net: 3.313 €
• Chirie pentru 60 m²: 1.390 €
• După chirie: 1.923 €

Scenariul B: Essen

• Salariu brut: 4.310 € → Net: 2.771 €
• Chirie pentru 60 m²: 566 €
• După chirie: 2.205 €

Deși în Essen câștigi cu 542 € mai puțin net pe lună, îți rămân 282 € în plus după chirie – adică 3.384 € pe an , mai mult de un salariu net lunar. Asta arată cât de puternică este relația dintre chirie și venit.

---

Datele complete: clasamentul celor 36 de orașe

Mai jos găsești toate orașele din indexul GREIX, cu chiria actuală, salariul median și – cel mai important – cât din salariul net înghite un apartament standard de 60 m².

Chirie / Net (%) = partea din venitul net lunar pentru un apartament de 60 m². După chirie = venitul disponibil rămas după plata locuinței.

Idei principale :

• În München, 42 % din venitul net merge pe chirie, față de doar 16 % în Chemnitz. Deși în Chemnitz salariul net este cu 938 € mai mic , rămân 84 € în plus după chirie.
• Stuttgart oferă cel mai bun echilibru dintre salariu ridicat și chirie : al doilea cel mai mare salariu din Germania (5.329 € brut, 3.296 € net), o povară a chiriilor de 29 % (sub pragul de 30 %) și chirie moderată (981 € pentru 60 m²) înseamnă că locuitorilor le rămân 2.315 € după chirie – cu 392 € mai mult decât în München .
• Concluzia: povara chiriilor contează mai mult decât salariul brut în sine.

---

Harta salariilor: venituri pe grupuri demografice

Veniturile variază puternic nu doar între orașe, ci și între grupuri demografice. Alege mai jos un grup pentru a vedea cum variază salariile medii brute în regiunile Germaniei – un context important pentru potențialul tău de câștig.

---

Harta chiriilor: de la 6 la 23 €/m²

Înțelegerea variațiilor geografice ale chiriilor te ajută să identifici oportunități. Iată cât plătești în toate cele 36 de orașe GREIX:

Cifrele sunt clare :

• Cele mai scumpe : München (23,17 €), Frankfurt (17,57 €), Stuttgart (16,35 €)
• Cele mai accesibile : Chemnitz (6,14 €), Gelsenkirchen (7,43 €), Duisburg (8,21 €)
• Diferență de preț : în München chiria este de 3,8 ori mai mare decât în Chemnitz

---

Compară două orașe direct

Te gândești să te muți? Folosește acest instrument pentru a compara direct două orașe:

---

Câștigători și perdanți: clasamentul accesibilității în 2025

Orașele sunt ordonate după povara chiriilor – procentul din salariul net necesar pentru un apartament de 60 m².

Formula : (chirie pe m² × 60) ÷ salariu net × 100

Exemplu München: (23,17 € × 60) ÷ 3.313 € = 41,9 % → rotunjit 42 %

Avantajul Ruhr : Observă cum Essen, Dortmund, Duisburg, Bochum și Gelsenkirchen domină lista orașelor accesibile. Regiunea Ruhr oferă o combinație rară: salarii industriale decente și chirii care nu au ținut pasul cu tendințele naționale. Dacă nu poți lucra complet de la distanță, merită să iei în calcul Ruhr.

---

Ce îți oferă un buget de 1.000 € pe lună

Pentru a face lucrurile concrete, iată ce suprafață poți închiria cu 1.000 € pe lună în diverse orașe:

La Chemnitz, cu 1.000 €/lună poți închiria aproximativ 163 m² – practic o locuință de dimensiunea unei case. La München, același buget abia acoperă un apartament mic cu două camere.

---

Calculul muncii la distanță: economii de până la 12.000 € pe an

Pe măsură ce munca la distanță devine tot mai obișnuită, merită să vezi ce ar însemna să te muți dintr-un oraș scump într-o zonă mai ieftină:

---

Cum alegi orașul potrivit: recomandări după etapa de viață

Tineri profesioniști (început de carieră)

Recomandate : Leipzig, Dresden, Erfurt, Chemnitz

Salariile de început mai mici dor mai puțin dacă chiria ia doar 20–25 % din venit. Aceste orașe oferă:

• Ecosisteme în creștere pentru startup‑uri și tehnologie
• Viață culturală și de noapte vibrantă
• Chirie încă gestionabilă (dar în creștere – merită să acționezi din timp)

Familii (stabilitate și spațiu)

Recomandate : Braunschweig, Dortmund, Essen, Bielefeld

Atunci când ai nevoie de mai mult spațiu, aceste orașe ajută la echilibru:

• Povară a chiriilor sub 23 %
• Infrastructură bună pentru familii și școli
• Apartamente mari, accesibile (100 m²+)
• Transport public bine dezvoltat

Profesioniști orientați spre carieră

Recomandate : Stuttgart, Düsseldorf, Bonn

Orașele cu salarii ridicate pot avea sens dacă povara chiriilor rămâne rezonabilă:

• Stuttgart : hub tehnologic cu doar 29 % povară, în ciuda chiriilor ridicate
• Düsseldorf : centru financiar și de consultanță, cu costuri încă gestionabile
• Bonn : multe locuri de muncă în sectorul public și ONG‑uri, cu o povară de ~27 % – foarte stabil pe termen lung

Lucrători la distanță

Cea mai bună strategie : orice oraș cu povară sub 25 %

Dacă jobul tău este independent de locație, pune pe primul loc accesibilitatea. Un salariu de München combinat cu chiriile din Chemnitz creează spațiu imediat pentru construirea averii – pentru pensie, fond de urgență și un stil de viață mai bun.

---

Cinci concluzii esențiale

1. Ignoră salariul brut luat izolat. Un job de 60.000 € la München lasă mai puțini bani disponibili decât unul de 48.000 € la Dortmund, dacă chiria este mult mai mare.
2. Urmărește tendințele. Berlin era accesibil acum câțiva ani – astăzi nu mai este. Leipzig este încă relativ ieftin – dar va mai fi la fel în 2030? Cine se mișcă devreme prinde prețuri mai bune.
3. Respectă regula de 30 %. Dacă un oraș te duce constant peste 30 % povară a chiriilor, îți sacrifici sănătatea financiară pe termen lung pentru prestigiul adresei.
4. Ia în calcul regiunea Ruhr. Este poate cel mai subestimat cluster de accesibilitate din Germania – orașe mari cu chirii de oraș mic.
5. Calculează‑ți situația personală. Folosește calculatorul de salariu cu datele tale, apoi raportează chiria pentru 60 m² la venitul net – așa vezi adevărata ta povară a chiriilor.

---

Metodologie și surse

Date privind chiriile

• Sursă : Indexul de prețuri de închiriere GREIX
• Publicat de : Kiel Institute for the World Economy / ECONtribute
• Perioadă : trimestrul III 2025
• Tip : chirii cerute, la rece (€/m²)
• Acoperire : 36 de orașe și districte din Germania

Date privind salariile

• Sursă : Agenția Federală pentru Ocuparea Forței de Muncă
• Perioadă : publicare din decembrie 2024
• Tip : salarii medii (median) lunare brute
• Demografie : total, gen, grupe de vârstă, naționalitate
• Calculul netului : clasa 1 (persoană singură), fără impozit bisericesc, deduceri standard

---