Оренда житла в Німеччині 2025: детальний аналіз по містах

Last updated: 2025-12-04

Житлова дилема в Німеччині: справа не лише в оренді

Більшість порад щодо переїзду зосереджені на рівні оренди: «Мюнхен дорогий, Лейпциг дешевий». Але сам по собі рівень оренди в місті майже нічого не говорить.

Мюнхен із близько 23 €/м² виглядає лякаюче, але одночасно там виплачуються одні з найвищих зарплат у Німеччині. В іншому місті з «лише» 8 €/м² після всіх витрат може залишатися менше грошей, якщо локальні зарплати значно нижчі.

Отже, справжнє запитання – не «Наскільки дорога оренда?», а «Скільки грошей реально залишається після сплати оренди?». Для цього потрібно дивитися на оренду й дохід разом.

Щоб відповісти на це запитання, ми проаналізували 36 німецьких міст, використовуючи дані про орендні ставки з GREIX (Інститут світової економіки в Кілі, III квартал 2025 року) та дані про медіанну зарплату за 2024 рік від Федерального агентства з працевлаштування. Результат виявився неочікуваним: деякі «дешеві» міста насправді невигідні, якщо врахувати доходи, тоді як одне дороге місто може виправдати свою ціну завдяки високим зарплатам.

Як читати цю статтю: усі ціни оренди – це холодна оренда в €/м² (без урахування комунальних платежів). Зарплати наведені як щомісячні брутто, а нетто ми розраховуємо для одинокої особи, податкова класa 1, без церковного податку. Хочете перевірити свої власні цифри? Скористайтеся нашим калькулятором зарплати.

Яку частку вашої зарплати «з’їдає» оренда?

Фінансові консультанти радять не витрачати на житло більше ніж 30 % нетто‑доходу. Ми розрахували цей показник для всіх 36 міст – він відображений у стовпці «Оренда / Нетто (%)» в таблиці нижче.

Як ми рахуємо навантаження орендою:

• середня холодна оренда по місту в €/м² (GREIX, 2025 Q3);
• стандартна квартира площею 60 м²;
• нетто‑зарплата, розрахована з місячної медіанної брутто‑зарплати (грудень 2024), одинока особа, податковий клас 1, без церковного податку;
• формула: (оренда за м² × 60) ÷ нетто‑зарплату × 100.

Приклад (Мюнхен): (23,17 € × 60) ÷ 3.313 € = 42,0 % → 42 %.

Чому це важливо: показник навантаження показує, яку частину нетто‑доходу поглинає житло ще до витрат на їжу, транспорт чи заощадження. Коли значення перевищує 30 %, фінансова стійкість помітно знижується.

Кольорова легенда (для графіків навантаження орендою):

• 🟢 ≤25 %: комфортно
• 🟡 25–30 %: зона спостереження
• 🔴 >30 %: фінансовий ризик

Сім великих міст уже перевищують поріг у 30 % для типової квартири площею 60 м²:

⚠️ Зона ризику: Мюнхен (42 %), Берлін (35 %), Потсдам (33 %), Франкфурт (33 %), Гамбург (32 %), Кельн (32 %) та Аугсбург (31 %) перевищують поріг доступності у 30 %. У Мюнхені ви фактично два тижні на місяць працюєте лише заради оренди.

Чому це важливіше за «сухий» рівень оренди, стає очевидно, якщо порівняти міста з дуже різними рівнями зарплат.

Розглянемо два сценарії:

Сценарій A: Мюнхен

• Брутто‑зарплата: 5.362 € → Нетто: 3.313 €
• Оренда за 60 м²: 1.390 €
• Після оренди: 1.923 €

Сценарій B: Ессен

• Брутто‑зарплата: 4.310 € → Нетто: 2.771 €
• Оренда за 60 м²: 566 €
• Після оренди: 2.205 €

Попри те, що в Ессені нетто‑зарплата на 542 € нижча, після оплати оренди там залишається на 282 € більше – це 3.384 € на рік, тобто більше, ніж повна місячна нетто‑зарплата. Це сила співвідношення між орендою і доходом.

Повні дані: рейтинг 36 міст

Нижче – усі міста з індексу GREIX із поточними цінами оренди, медіанною зарплатою та – найголовніше – часткою нетто‑зарплати, яку «з’їдає» стандартна квартира 60 м².

Оренда / Нетто (%) = частка місячного нетто‑доходу на квартиру 60 м². Після оренди = дохід, що залишається після витрат на житло.

Ключові висновки:

• У Мюнхені на оренду йде 42 % нетто‑доходу, тоді як у Кемніці лише 16 %. Попри те, що нетто‑зарплата в Кемніці на 938 € нижча, після оренди там залишається на 84 € більше.
• Штутгарт пропонує найкращий баланс серед високооплачуваних міст: друга за величиною середня брутто‑зарплата в Німеччині (5.329 € брутто, 3.296 € нетто), навантаження орендою 29 % (нижче порога у 30 %) та помірна оренда (981 € за 60 м²) означають, що жителі Штутгарта мають 2.315 € після оренди – на 392 € більше, ніж у Мюнхені.
• Висновок: частка оренди від нетто‑доходу важливіша за саме по собі брутто.

Карта зарплат: доходи за демографічними групами

Рівень доходів суттєво відрізняється не лише між містами, а й між демографічними групами. Оберіть групу нижче, щоб побачити, як змінюються медіанні брутто‑зарплати в регіонах Німеччини – це важливий контекст для оцінки власного потенціалу заробітку.

Карта орендних цін: від 6 до 23 €/м²

Розуміння того, як відрізняються орендні ціни за регіонами, допомагає знайти вигідні можливості. Ось що ви заплатите в усіх 36 містах GREIX:

Ці цифри говорять самі за себе:

• Найдорожчі: Мюнхен (23,17 €), Франкфурт (17,57 €), Штутгарт (16,35 €)
• Найдоступніші: Кемніц (6,14 €), Гельзенкірхен (7,43 €), Дуйсбург (8,21 €)
• Ціновий розрив: оренда в Мюнхені в 3,8 раза вища, ніж у Кемніці

Порівняння «лоб у лоб»: будь‑які два міста

Плануєте переїзд? Використовуйте цей інструмент, щоб напряму порівняти два міста:

Переможці та аутсайдери: рейтинг доступності на 2025 рік

Міста відсортовані за навантаженням орендою – відсотком нетто‑зарплати, необхідним для стандартної квартири площею 60 м².

Формула: (оренда за м² × 60) ÷ нетто‑зарплата × 100

Наприклад, Мюнхен: (23,17 € × 60) ÷ 3.313 € = 41,9 % → округлено 42 %

Перевага Рурського регіону: зверніть увагу, як Ессен, Дортмунд, Дуйсбург, Бохум і Гельзенкірхен домінують серед доступних міст. Рурський регіон пропонує рідкісну комбінацію: пристойні промислові зарплати й оренда, яка ще не наздогнала загальнонімецькі тенденції. Якщо ви не можете працювати повністю віддалено, варто розглянути саме цю область.

Що дає житловий бюджет у 1.000 € на місяць

Щоб зробити це відчутним, нижче показано, яку площу можна орендувати за 1.000 € на місяць у різних містах:

У Кемніці 1.000 €/місяць вистачає приблизно на 163 м² – фактично житло «розміром з будинок». У Мюнхені той самий бюджет покриває лише невелику однокімнатну квартиру.

Розрахунок для віддаленої роботи: економія до 12.000 € на рік

У міру того, як віддалена робота стає все більш звичною, варто подивитися, що дасть переїзд із дорогого міста до більш доступного регіону:

Як обрати місто: рекомендації за етапами життя

Молоді фахівці (початок кар’єри)

Рекомендовані міста: Leipzig, Dresden, Erfurt, Chemnitz

Невисокі стартові зарплати менш болісні, коли оренда забирає лише 20–25 % доходу. Ці міста пропонують:

• зростаючу стартап‑ та IT‑екосистему;
• насичене культурне та нічне життя;
• оренду, яка хоч і зростає, але поки що залишається помірною (краще діяти раніше).

Родини (стабільність і простір)

Рекомендовані міста: Braunschweig, Dortmund, Essen, Bielefeld

Коли потрібна більша площа, ці міста пропонують гарний баланс:

• навантаження орендою нижче 23 %;
• хорошу інфраструктуру для сімей і шкіл;
• доступні великі квартири (понад 100 м²);
• розвинений громадський транспорт.

Кар’єрно орієнтовані професіонали

Рекомендовані міста: Stuttgart, Düsseldorf, Bonn

Високооплачувані міста можуть бути вигідними, якщо навантаження орендою контрольоване:

• Stuttgart: технологічний хаб з 29 % навантаженням, попри високі орендні ставки;
• Düsseldorf: фінансовий та консалтинговий центр із відносно помірними витратами;
• Bonn: багато державних і міжнародних організацій + близько 27 % навантаження → дуже стабільний вибір на довгий термін.

Віддалені працівники

Найкраща стратегія: міста з навантаженням <25 %

Якщо ваша робота не прив’язана до місця, ставте на перше місце доступність. Мюнхенська зарплата в поєднанні з орендою в Кемніці миттєво створює великий запас – для пенсійних накопичень, фінансової «подушки» та вищої якості життя.

П’ять головних висновків

1. Не дивіться на брутто‑зарплату окремо. Посада з 60.000 € у Мюнхені може залишати менше грошей після оренди, ніж посада з 48.000 € у Дортмунді, якщо житло значно дорожче.
2. Стежте за трендами. Ще кілька років тому Берлін був відносно доступним – зараз це вже не так. Лейпциг сьогодні доступний – але чи залишиться таким у 2030‑му? Хто діє рано, отримує кращі вхідні ціни.
3. Серйозно ставтеся до правила 30 %. Якщо місто стабільно «з’їдає» понад 30 % вашого нетто‑доходу на оренду, ви розмінюєте довгострокове фінансове здоров’я на престиж локації.
4. Придивіться до Рурського регіону. Це, можливо, найменш оцінений кластер доступності в Німеччині – великі міста з орендою рівня малих міст.
5. Розрахуйте власну ситуацію. Використайте калькулятор зарплати з вашими цифрами, а потім порівняйте оренду за 60 м² з вашим нетто – так ви побачите реальне навантаження орендою.

Методологія та джерела

Дані про орендні ціни

• Джерело: GREIX Rental Price Index
• Публікатор: Kiel Institute for the World Economy / ECONtribute
• Період: III квартал 2025 року
• Тип: запитувані холодні орендні ставки (€/м²)
• Охоплення: 36 міст і районів Німеччини

Дані про зарплати

• Джерело: Федеральне агентство з працевлаштування
• Період: публікація за грудень 2024 року
• Тип: щомісячні медіанні брутто‑зарплати
• Демографія: загалом, за статтю, віковими групами, громадянством
• Розрахунок нетто: податковий клас 1 (одинока особа), без церковного податку, стандартні відрахування