---

Житлова дилема в Німеччині: справа не лише в оренді

Більшість порад щодо переїзду зосереджені на рівні оренди: «Мюнхен дорогий, Лейпциг дешевий». Але сам по собі рівень оренди в місті майже нічого не говорить .

Мюнхен із близько 23 €/м² виглядає лякаюче, але одночасно там виплачуються одні з найвищих зарплат у Німеччині. В іншому місті з «лише» 8 €/м² після всіх витрат може залишатися менше грошей, якщо локальні зарплати значно нижчі.

Отже, справжнє запитання – не «Наскільки дорога оренда?», а «Скільки грошей реально залишається після сплати оренди?» . Для цього потрібно дивитися на оренду й дохід разом.

Щоб відповісти на це запитання, ми проаналізували 36 німецьких міст, використовуючи дані про орендні ставки з GREIX (Інститут світової економіки в Кілі, III квартал 2025 року) та дані про медіанну зарплату за 2024 рік від Федерального агентства з працевлаштування . Результат виявився неочікуваним: деякі «дешеві» міста насправді невигідні, якщо врахувати доходи, тоді як одне дороге місто може виправдати свою ціну завдяки високим зарплатам.

Як читати цю статтю : усі ціни оренди – це холодна оренда в €/м² (без урахування комунальних платежів). Зарплати наведені як щомісячні брутто, а нетто ми розраховуємо для одинокої особи, податкова класa 1, без церковного податку. Хочете перевірити свої власні цифри? Скористайтеся нашим калькулятором зарплати .

---

Яку частку вашої зарплати «з’їдає» оренда?

Фінансові консультанти радять не витрачати на житло більше ніж 30 % нетто‑доходу . Ми розрахували цей показник для всіх 36 міст – він відображений у стовпці «Оренда / Нетто (%)» в таблиці нижче.

Як ми рахуємо навантаження орендою:

• середня холодна оренда по місту в €/м² (GREIX, 2025 Q3);
• стандартна квартира площею 60 м²;
• нетто‑зарплата, розрахована з місячної медіанної брутто‑зарплати (грудень 2024), одинока особа, податковий клас 1, без церковного податку;
• формула: (оренда за м² × 60) ÷ нетто‑зарплату × 100 .

Приклад (Мюнхен): (23,17 € × 60) ÷ 3.313 € = 42,0 % → 42 % .

Чому це важливо: показник навантаження показує, яку частину нетто‑доходу поглинає житло ще до витрат на їжу, транспорт чи заощадження. Коли значення перевищує 30 % , фінансова стійкість помітно знижується.

Кольорова легенда (для графіків навантаження орендою):

• 🟢 ≤25 %: комфортно
• 🟡 25–30 %: зона спостереження
• 🔴 >30 %: фінансовий ризик

Сім великих міст уже перевищують поріг у 30 % для типової квартири площею 60 м²:

⚠️ Зона ризику : Мюнхен (42 %), Берлін (35 %), Потсдам (33 %), Франкфурт (33 %), Гамбург (32 %), Кельн (32 %) та Аугсбург (31 %) перевищують поріг доступності у 30 %. У Мюнхені ви фактично два тижні на місяць працюєте лише заради оренди .

Чому це важливіше за «сухий» рівень оренди, стає очевидно, якщо порівняти міста з дуже різними рівнями зарплат.

Розглянемо два сценарії:

Сценарій A: Мюнхен

• Брутто‑зарплата: 5.362 € → Нетто: 3.313 €
• Оренда за 60 м²: 1.390 €
• Після оренди: 1.923 €

Сценарій B: Ессен

• Брутто‑зарплата: 4.310 € → Нетто: 2.771 €
• Оренда за 60 м²: 566 €
• Після оренди: 2.205 €

Попри те, що в Ессені нетто‑зарплата на 542 € нижча, після оплати оренди там залишається на 282 € більше – це 3.384 € на рік , тобто більше, ніж повна місячна нетто‑зарплата. Це сила співвідношення між орендою і доходом.

---

Повні дані: рейтинг 36 міст

Нижче – усі міста з індексу GREIX із поточними цінами оренди, медіанною зарплатою та – найголовніше – часткою нетто‑зарплати , яку «з’їдає» стандартна квартира 60 м².

Оренда / Нетто (%) = частка місячного нетто‑доходу на квартиру 60 м². Після оренди = дохід, що залишається після витрат на житло.

Ключові висновки :

• У Мюнхені на оренду йде 42 % нетто‑доходу, тоді як у Кемніці лише 16 %. Попри те, що нетто‑зарплата в Кемніці на 938 € нижча , після оренди там залишається на 84 € більше .
• Штутгарт пропонує найкращий баланс серед високооплачуваних міст : друга за величиною середня брутто‑зарплата в Німеччині (5.329 € брутто, 3.296 € нетто), навантаження орендою 29 % (нижче порога у 30 %) та помірна оренда (981 € за 60 м²) означають, що жителі Штутгарта мають 2.315 € після оренди – на 392 € більше, ніж у Мюнхені .
• Висновок: частка оренди від нетто‑доходу важливіша за саме по собі брутто.

---

Карта зарплат: доходи за демографічними групами

Рівень доходів суттєво відрізняється не лише між містами, а й між демографічними групами. Оберіть групу нижче, щоб побачити, як змінюються медіанні брутто‑зарплати в регіонах Німеччини – це важливий контекст для оцінки власного потенціалу заробітку.

---

Карта орендних цін: від 6 до 23 €/м²

Розуміння того, як відрізняються орендні ціни за регіонами, допомагає знайти вигідні можливості. Ось що ви заплатите в усіх 36 містах GREIX:

Ці цифри говорять самі за себе :

• Найдорожчі : Мюнхен (23,17 €), Франкфурт (17,57 €), Штутгарт (16,35 €)
• Найдоступніші : Кемніц (6,14 €), Гельзенкірхен (7,43 €), Дуйсбург (8,21 €)
• Ціновий розрив : оренда в Мюнхені в 3,8 раза вища , ніж у Кемніці

---

Порівняння «лоб у лоб»: будь‑які два міста

Плануєте переїзд? Використовуйте цей інструмент, щоб напряму порівняти два міста:

---

Переможці та аутсайдери: рейтинг доступності на 2025 рік

Міста відсортовані за навантаженням орендою – відсотком нетто‑зарплати, необхідним для стандартної квартири площею 60 м².

Формула : (оренда за м² × 60) ÷ нетто‑зарплата × 100

Наприклад, Мюнхен: (23,17 € × 60) ÷ 3.313 € = 41,9 % → округлено 42 %

Перевага Рурського регіону : зверніть увагу, як Ессен, Дортмунд, Дуйсбург, Бохум і Гельзенкірхен домінують серед доступних міст. Рурський регіон пропонує рідкісну комбінацію: пристойні промислові зарплати й оренда, яка ще не наздогнала загальнонімецькі тенденції. Якщо ви не можете працювати повністю віддалено, варто розглянути саме цю область.

---

Що дає житловий бюджет у 1.000 € на місяць

Щоб зробити це відчутним, нижче показано, яку площу можна орендувати за 1.000 € на місяць у різних містах:

У Кемніці 1.000 €/місяць вистачає приблизно на 163 м² – фактично житло «розміром з будинок». У Мюнхені той самий бюджет покриває лише невелику однокімнатну квартиру.

---

Розрахунок для віддаленої роботи: економія до 12.000 € на рік

У міру того, як віддалена робота стає все більш звичною, варто подивитися, що дасть переїзд із дорогого міста до більш доступного регіону:

---

Як обрати місто: рекомендації за етапами життя

Молоді фахівці (початок кар’єри)

Рекомендовані міста : Leipzig, Dresden, Erfurt, Chemnitz

Невисокі стартові зарплати менш болісні, коли оренда забирає лише 20–25 % доходу. Ці міста пропонують:

• зростаючу стартап‑ та IT‑екосистему;
• насичене культурне та нічне життя;
• оренду, яка хоч і зростає, але поки що залишається помірною (краще діяти раніше).

Родини (стабільність і простір)

Рекомендовані міста : Braunschweig, Dortmund, Essen, Bielefeld

Коли потрібна більша площа, ці міста пропонують гарний баланс:

• навантаження орендою нижче 23 %;
• хорошу інфраструктуру для сімей і шкіл;
• доступні великі квартири (понад 100 м²);
• розвинений громадський транспорт.

Кар’єрно орієнтовані професіонали

Рекомендовані міста : Stuttgart, Düsseldorf, Bonn

Високооплачувані міста можуть бути вигідними, якщо навантаження орендою контрольоване:

• Stuttgart : технологічний хаб з 29 % навантаженням, попри високі орендні ставки;
• Düsseldorf : фінансовий та консалтинговий центр із відносно помірними витратами;
• Bonn : багато державних і міжнародних організацій + близько 27 % навантаження → дуже стабільний вибір на довгий термін.

Віддалені працівники

Найкраща стратегія : міста з навантаженням <25 %

Якщо ваша робота не прив’язана до місця, ставте на перше місце доступність. Мюнхенська зарплата в поєднанні з орендою в Кемніці миттєво створює великий запас – для пенсійних накопичень, фінансової «подушки» та вищої якості життя.

---

П’ять головних висновків

1. Не дивіться на брутто‑зарплату окремо. Посада з 60.000 € у Мюнхені може залишати менше грошей після оренди, ніж посада з 48.000 € у Дортмунді, якщо житло значно дорожче.
2. Стежте за трендами. Ще кілька років тому Берлін був відносно доступним – зараз це вже не так. Лейпциг сьогодні доступний – але чи залишиться таким у 2030‑му? Хто діє рано, отримує кращі вхідні ціни.
3. Серйозно ставтеся до правила 30 %. Якщо місто стабільно «з’їдає» понад 30 % вашого нетто‑доходу на оренду, ви розмінюєте довгострокове фінансове здоров’я на престиж локації.
4. Придивіться до Рурського регіону. Це, можливо, найменш оцінений кластер доступності в Німеччині – великі міста з орендою рівня малих міст.
5. Розрахуйте власну ситуацію. Використайте калькулятор зарплати з вашими цифрами, а потім порівняйте оренду за 60 м² з вашим нетто – так ви побачите реальне навантаження орендою.

---

Методологія та джерела

Дані про орендні ціни

• Джерело : GREIX Rental Price Index
• Публікатор : Kiel Institute for the World Economy / ECONtribute
• Період : III квартал 2025 року
• Тип : запитувані холодні орендні ставки (€/м²)
• Охоплення : 36 міст і районів Німеччини

Дані про зарплати

• Джерело : Федеральне агентство з працевлаштування
• Період : публікація за грудень 2024 року
• Тип : щомісячні медіанні брутто‑зарплати
• Демографія : загалом, за статтю, віковими групами, громадянством
• Розрахунок нетто : податковий клас 1 (одинока особа), без церковного податку, стандартні відрахування

---