---

Német lakásdilemma: nem csak a bérleti díjról szól

A legtöbb költözési útmutató a bérleti díj szintjére koncentrál: „München drága, Lipcse olcsó.” Pedig egy város négyzetméterára önmagában szinte semmit nem mond.

Münchenben kb. 23 €/m² az átlagos hideg bérleti díj, ami ijesztően hangzik – ugyanakkor ott az egyik legmagasabb a fizetés Németországban. Egy másik, „csak” 8 €/m²-es városban mégis kevesebb maradhat a hónap végén, ha a helyi bérek alacsonyak.

A valódi kérdés tehát nem az, hogy „Mennyire drága a lakbér?”, hanem „Mennyi marad a nettó fizetésemből a lakbér után?” Ehhez a bérleti díjat és a jövedelmet együtt kell nézni.

Válaszunkhoz 36 német várost elemeztünk: bérleti adatok a GREIX indexből (IfW Kiel, 2025 3. negyedév) és 2024-es mediánbér adatok a Szövetségi Munkaügyi Ügynökségtől. Az eredmény meglepő: néhány „olcsó” város rosszul teljesít, ha a fizetéseket is figyelembe vesszük, miközben egy drága város a magas bérekkel ellensúlyozza a lakbért.

Hogyan olvassa ezt a cikket? Minden bérleti adat hideg bérleti díj €/m²-ben (rezsi nélkül). A béradatok havi bruttó értékek, a nettó jövedelmet egyedülálló, 1-es adóosztályú, egyházi adó nélküli személyre számoljuk. Szeretné a saját számait látni? Használja a bérkalkulátorunkat.

---

A fizetése mekkora része megy lakbérre?

Pénzügyi tanácsadók szerint legfeljebb a nettó jövedelem 30 %-át érdemes lakhatásra költeni. Mi ezt az arányt számoltuk ki mind a 36 városra – ezt mutatja a táblázat „Lakbér / Nettó (%)” oszlopa.

Így számoljuk a lakhatási terhet:

• Városi átlagos hideg bérleti díj €/m²-ben (GREIX, 2025 Q3)
• 60 m²-es standard lakás
• Nettó bér a havi bruttó mediánból (2024. december), egyedülálló, 1-es adóosztály, egyházi adó nélkül
• Képlet: (bérleti díj m²‑enként × 60) ÷ nettó bér × 100

Példa (München): (23,17 € × 60) ÷ 3 313 € = 42,0 % → 42 %.

Miért fontos ez? A lakhatási teher megmutatja, mennyi megy el a nettó bérből a lakásra – mielőtt jönnének az élelmiszer, közlekedés, megtakarítások. 30 % fölött általában romlik a pénzügyi rugalmasság.

Színjelmagyarázat (lakhatási teher a grafikonokon):

• 🟢 ≤25 %: kényelmes
• 🟡 25–30 %: figyelendő
• 🔴 >30 %: pénzügyi kockázat

Jelenleg hét nagyváros lépi át ezt a 30 %-os küszöböt egy tipikus 60 m²-es lakás esetén:

⚠️ Veszélyzóna: München (42 %), Berlin (35 %), Potsdam (33 %), Frankfurt (33 %), Hamburg (32 %), Köln (32 %) és Augsburg (31 %) mind a 30 %-os határ fölött vannak. Münchenben gyakorlatilag havonta két hetet csak a lakbérért dolgozik az ember.

Hogy ez miért fontosabb, mint az önmagában vett bérleti ár, az két nagyon különböző példa alapján látszik igazán.

A forgatókönyv: München

• Bruttó bér: 5 362 € → Nettó: 3 313 €
• 60 m²-es lakbér: 1 390 €
• Lakbér után marad: 1 923 €

B forgatókönyv: Essen

• Bruttó bér: 4 310 € → Nettó: 2 771 €
• 60 m²-es lakbér: 566 €
• Lakbér után marad: 2 205 €

Noha Essenben 542 €‑val alacsonyabb a nettó fizetés, 282 €‑val több marad havonta a lakbér után – ez évente 3 384 € megtakarítást jelent, ami több mint egy teljes havi nettó bér. Ez mutatja, mennyire fontos a lakbér‑jövedelem arány.

---

A teljes adatbázis: 36 város rangsora

Az alábbi táblázat a GREIX‑ben szereplő összes várost tartalmazza az aktuális bérleti díjjal, medián fizetéssel és – mindenekelőtt – azzal, hogy egy 60 m²-es lakás a nettó fizetés mekkora részét viszi el.

Lakbér / Nettó (%) = a havi nettó fizetés részesedése egy 60 m²-es lakásra. Lakbér után = a lakbér levonása utáni maradék jövedelem.

Fő üzenetek:

• Münchenben a nettó jövedelem 42 %-a megy bérleti díjra, míg Chemnitzben csak 16 %. Bár Chemnitzben 938 €‑val alacsonyabb a nettó fizetés, a lakbér után 84 €‑val több marad.
• Stuttgart kínálja a legjobb kompromisszumot a magas fizetések mellett: Németország második legmagasabb átlagos fizetése (5 329 € bruttó, 3 296 € nettó), 29 %-os lakhatási teher (a 30 %-os küszöb alatt) és mérsékeltebb lakbér (981 € 60 m²‑re) mellett a stuttgartiaknak 2 315 € marad a lakbér után – 392 €‑val több, mint Münchenben.
• A tanulság: a lakhatási teher sokkal fontosabb mutató, mint az önmagában vett bruttó fizetés.

---

Fizetési térkép: jövedelmek demográfiai csoportonként

A jövedelmek nemcsak városonként, hanem demográfiai csoportok szerint is erősen eltérnek. Válasszon ki egy csoportot, és nézze meg, hogyan alakulnak a medián bruttó bérek Németország régióiban – ez fontos háttér a saját kereseti potenciálja szempontjából.

---

Lakbértérkép: 6 és 23 euró/m² között

A földrajzi különbségek megértése segít jó döntést hozni. Íme, mennyit fizet átlagosan a 36 GREIX‑városban:

A számok elég beszédesek:

• Legdrágább: München (23,17 €), Frankfurt (17,57 €), Stuttgart (16,35 €)
• Legolcsóbb: Chemnitz (6,14 €), Gelsenkirchen (7,43 €), Duisburg (8,21 €)
• Árkülönbség: München lakbére 3,8‑szor magasabb, mint Chemnitzé

---

Két város összehasonlítása

Költözésen gondolkodik? Ezzel az eszközzel közvetlenül összehasonlíthat két várost:

---

Nyertesek és vesztesek: a 2025‑ös megfizethetőségi rangsor

A rangsor alapja a lakhatási teher – az a százalék, amelyet a 60 m²-es lakás a nettó fizetésből elvisz.

Képlet: (bérleti díj m²‑enként × 60) ÷ nettó bér × 100

Példa Münchenre: (23,17 € × 60) ÷ 3 313 € = 41,9 % → kerekítve 42 %

Ruhr‑vidéki előny: Essen, Dortmund, Duisburg, Bochum és Gelsenkirchen dominálják a „zöld lista” élét. A Ruhr‑vidék ritka kombinációt kínál: ipari fizetések olyan bérleti díjak mellett, amelyek még nem követték le a német átlagot. Ha nem tud teljesen távmunkában dolgozni, érdemes ezt a régiót megfontolni.

---

Mit jelent egy 1 000 €‑s lakhatási keret?

Íme, mekkora lakásra elég havonta 1 000 € különböző városokban:

Chemnitzben 1 000 €/hó kb. 163 m²‑es lakást fedez – gyakorlatilag házméretet. Münchenben ugyanebből az összegből egy kisebb egyszobás lakás jön ki.

---

Távmunka matek: akár 12 000 € éves megtakarítás

Ahogy a távmunka terjed, érdemes megnézni, mit jelentene egy „drága” városból egy olcsóbb régióba költözni:

---

Melyik város illik Önhöz? Ajánlók élethelyzet szerint

Pályakezdők

Ajánlott: Leipzig, Dresden, Erfurt, Chemnitz

Az alacsonyabb kezdőbérek kevésbé fájnak, ha a lakbér csak 20–25 %‑ot visz el a nettóból. Ezekben a városokban:

• Növekvő startup‑ és techszcéna működik
• Élénk kulturális élet és éjszakai élet van
• A bérleti díjak még emelkedés mellett is kezelhetők (érdemes időben lépni)

Családalapítás, letelepedés

Ajánlott: Braunschweig, Dortmund, Essen, Bielefeld

Ha több térre van szükség, ezek a városok jó kompromisszumot adnak:

• Lakhatási teher 23 % alatt
• Jó oktatási és családi infrastruktúra
• Megfizethető, nagyobb lakások (100 m² felett)
• Jó tömegközlekedés

Karrierfókuszú szakemberek

Ajánlott: Stuttgart, Düsseldorf, Bonn

Magas fizetésű városok is lehetnek jó döntések, ha a lakhatási teher kordában marad:

• Stuttgart: technológiai központ, 29 %-os lakhatási teherrel a magas bérleti díjak mellett is
• Düsseldorf: pénzügyi és tanácsadási központ, még kezelhető költségekkel
• Bonn: kormányzati állások, szervezetek, 27 %-os teherrel – hosszú távon is stabil választás

Távmunkások

Legjobb stratégia: 25 % alatti lakhatási teher

Ha munkája helyfüggetlen, érdemes tisztán a megfizethetőséget nézni. Egy müncheni fizetés egy chemnitzi lakásárakkal azonnal hatalmas mozgásteret teremt – nyugdíj‑megtakarításra, vésztartalékra és magasabb életszínvonalra.

---

Öt fontos tanulság

1. A bruttó bér önmagában semmit nem ér. Egy 60 000 €‑s állás Münchenben kevesebb szabadon elkölthető pénzt hagy, mint egy 48 000 €‑s állás Dortmundban, ha a lakbér sokkal magasabb.
2. Figyelje a trendeket. Berlin pár éve még viszonylag megfizethető volt – ma már nem az. Leipzig ma kedvező – de vajon 2030‑ban is így lesz? Aki időben lép, jobb belépőárakat kap.
3. Tartsa komolyan a 30 %‑os szabályt. Ha tartósan a nettó jövedelme 30 %‑ánál többet költ lakhatásra, hosszú távú pénzügyi biztonságát áldozza fel a „menő cím” kedvéért.
4. Nézzen a Ruhr‑vidék felé. Németország egyik alulértékelt régiója: nagyvárosi élet, kisvárosi lakbérrel.
5. Számolja ki a saját helyzetét. Használja a bérkalkulátort, adja meg pontos számait, majd hasonlítsa össze egy 60 m²‑es lakás bérleti díjával – így látja a valós lakhatási terhét.

---

Módszertan és források

Bérleti adatok

• Forrás: GREIX bérleti árindex
• Kiadó: Kiel Institute for the World Economy / ECONtribute
• Időszak: 2025 3. negyedév
• Típus: hirdetett hideg bérleti díjak (€/m²)
• Lefedettség: 36 német város és járás

Béradatok

• Forrás: Szövetségi Munkaügyi Ügynökség
• Időszak: 2024. decemberi publikáció
• Típus: havi bruttó medián bérek
• Demográfia: összesen, nem, korcsoport, állampolgárság
• Nettó‑számítás: 1-es adóosztály (egyedülálló), egyházi adó nélkül, standard levonásokkal

---